Côté locataire
Un principe. Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement au terme du contrat. Si rien n’est fait, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction. Dans ce cas, après prolongation tacite du bail, le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin au contrat de bail à tout moment, sous réserve de respecter un délai de prévenance (au moins six mois à l’avance, le congé étant alors donné pour le dernier jour du trimestre civil).
Un droit. Pour éviter ces situations, il est prévu que le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Toute clause visant à interdire le renouvellement du bail serait nulle. Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit exploiter de manière effective son fonds de commerce dans les locaux, il doit être propriétaire de ce fonds de commerce, il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et le fonds doit avoir été exploité depuis au moins trois ans.
Comment ? Six mois avant la fin du bail commercial, le locataire peut demander le renouvellement du bail (ou donner son congé). Si le bailleur ne donne pas de réponse dans un délai de trois mois, il est réputé avoir donné son accord pour le renouvellement.
À noter. La demande de renouvellement doit inclure la mention suivante : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » .
En cas de refus. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial. Dans ce cas, sauf exceptions, il devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Cette indemnité est destinée à compenser la déchéance du droit d’exploiter par le locataire. Son montant est égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement, l’évaluation étant fonction d’une appréciation au cas par cas (le fonds de commerce est amené à disparaître, il est transférable, le locataire perd ou non sa clientèle, etc.).
À noter. Le bailleur ne sera pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
Côté propriétaire
Offre de renouvellement. De son côté, le bailleur peut donner un congé au locataire avec offre de renouvellement, souvent avec une proposition d’un nouveau loyer. Dans ce cas, le locataire peut accepter le renouvellement du bail et le nouveau loyer, accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer (s’ensuit alors une négociation sur le loyer, en faisant appel au besoin à une commission de conciliation ou au juge), ou refuser le renouvellement (dans ce cas, le bail prend fin sans que le locataire puisse réclamer une indemnité d’éviction).
Refus de renouvellement. Le bailleur peut aussi donner un congé au locataire sans offre de renouvellement du bail commercial. Mais, dans ce cas, le bailleur doit justifier d’un motif légitime expliquant le refus du renouvellement. Si aucun motif légitime n’est justifié, le bailleur devra payer au locataire une indemnité d’éviction pour non-renouvellement du bail commercial.
À noter. Le bailleur doit par principe faire connaître son choix de délivrer un congé avec ou sans offre de renouvellement dans les six mois au moins avant l’expiration du bail commercial.
